抵押贷款和按揭贷款有啥不同？买房时选哪个更划算

<线上配资平台>抵押贷款和按揭贷款有啥不同？买房时选哪个更划算

《中华人民共和国民法典》是我国第一部以法典命名的法律，于2021年1月1日起施行，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。它被誉为“社会生活的百科全书”，涵盖了社会生活的方方面面，其中民法典中重要规定之一是抵押权，什么是抵押权？设置抵押权有何益处？抵押权如何实现？

一、含义

抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

在抵押法律关系中，享有抵押权的人为抵押权人（亦即债权人），提供抵押财产的人为抵押人，供作担保的财产称为抵押财产。

二、抵押财产的范围

原则自由。

除法律、行政法规规定不得抵押的财产外，其他财产均可以抵押。

例外禁止。

主要包括：

（1）土地所有权

（2）宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权

（3）违法建筑物

（4）划拨建设用地使用权

（5）所有权、使用权不明或者有争议的财产

（6）查封、扣押、监管财产

三、抵押权的设立

可以用于抵押的财产可以分为不动产和动产，其中房屋等不可移动的是不动产，而手机、手表、汽车等可以移动的是动产，故抵押权的设立可以分为不动产抵押权的设立与动产抵押权的设立。

（一）不动产抵押权的设立

公式为： 不动产抵押权=有效的书面抵押合同+有权处分+抵押登记（自 登记时设立）

1. 不动产抵押未办理登记

（1） 抵押权未设立，但 不影响抵押合同的效力。例如：甲向乙借款，丙以其房屋提供抵押。为此，丙将其房产证交给甲，但是未办理抵押登记。乙无法取得房屋的抵押权，但是乙与丙之间的抵押合同有效。

（2）债权人有权依据有效的抵押合同请求抵押人配合办理抵押登记手续。

（3）如果客观上已经不能办理抵押登记：

① 不可归责于抵押人：抵押财产因不可抗力毁损灭失、被他人毁损、被征收等。

a.债权人 不能请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。

b.如果抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人可以请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任。

例如：甲向乙借款600万元，丙以其房屋提供抵押。在约定的办理抵押登记日期之前，房屋因地震彻底毁损。原则上，乙不得请求丙承担责任。不过抵押贷款和按揭贷款有啥不同？买房时选哪个更划算，如果丙获得保险金500万元，则乙可以请求丙承担500万元的赔偿责任。

② 可归责于抵押人：抵押财产被转让或者赠与给第三人，第三人已经取得所有权。

债权人 可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

例如：甲向乙借款600万元，丙以其房屋提供抵押。在约定的办理抵押登记日期之前，丙以市价550万元将房屋出售给丁，并办理了过户登记。丁已经取得房屋的所有权，无法办理抵押登记，且可归责于丙，故而乙可以请求丙承担责任，但是最多只能请求丙赔偿550万元。

（二）动产抵押权的设立

公式为： 动产抵押权＝有效的书面抵押合同＋有权处分（自 合同生效时设立）；未经登记抵押贷款和按揭贷款有啥不同？买房时选哪个更划算，不得对抗善意第三人。

1. 未经登记不得对抗的善意第三人范围

（1）已经占有动产的善意受让人（善意指受让人不知且不应知动产已经被抵押）。例如：甲以汽车为乙设定抵押，未办理登记。后甲将汽车卖给不知情的两并交付，丙取得所有权，乙无权主张对汽车行使抵押权，即抵押权消灭。

（2）已经占有动产的善意承租人（善意指承租人不知且不应知动产已经被抵押）。例如：甲以汽车为乙设定抵押，未办理登记。后甲将汽车租给不知情的丁并交付使用。抵押虽然先于租赁，但是未登记，因而抵押不破租赁抵押贷款和按揭贷款有什么区别，即在实现抵押权时，丁可以主张买卖不破租赁。

2. 动产浮动抵押

动产浮动抵押和普通的动产抵押并无本质区别：抵押权自 动产浮动抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。其特性主要体现于：

（1）抵押人限于 商事主体：企业、个体工商户、农业生产经营者。

（2）抵押财产属于 动产集合物：现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品。

（3）抵押财产在休眠期内处于浮动状态：

①休眠期：动产浮动抵押设立之后至抵押财产确定时。

② 休眠期内，抵押人可以正常经营，抵押财产处于浮动状态：买入的动产自动成为抵押财产；卖出的动产不再是抵押财产（需满足正常经营买受人规则）。

③ 休眠期结束，即抵押财产的确定时点到来之后， 抵押财产特定。

（4）抵押财产的确定时点：

①债务履行期限届满，债权未实现；

②抵押人被宣告破产或者解散；

③当事人约定的实现抵押权的情形；

④严重影响债权实现的其他情形。

（三）最高额抵押

最高额抵押，是指为担保债权人对债务人 在未来一定期限内连续发生的不特定债权，而由债务人或第三人提供担保财产，抵押权人有权在 最高债权额限度内优先受偿。

例如：为担保甲银行在2025年度向乙公司发放的贷款，丙公司以其厂房提供最高额抵押，担保的最高债权额为1000万元，并办理抵押登记。若乙公司到期后无力偿还，则甲银行可就厂房在1000万元的最高限额内优先受偿。

1. 最高额抵押担保的 是未来一定期限内连续发生的不特定债权。

（1）最高额抵押担保的债权限于 抵押权设立之后债权确定之前发生的债权。抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

（2）债权确定的时间：

①约定的债权确定期间（决算期）届满；

②没有约定债权确定期间或者约定不明，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权 设立之日起满2年后请求确认债权；

③新的债权不可能发生；

④抵押权人 知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；

⑤债务人、抵押人被宣告破产或者 解散。

四、抵押权的实现

抵押权的实现方式

（一） 私力救济

自力实现

（1）自力实现，是指抵押权人自行 拍卖、变卖抵押财产并就所得的 价款优先受偿。

（2）自力实现以当事人存在相应约定为前提。

协商实现

抵押权人可以与抵押人 协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（1）折价。

（2）折价协议损害其他债权人利益的，在符合债权人撤销权的条件时，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

例如：甲向乙借款300万元，以房屋提供抵押，办理了抵押登记。后甲到期无力偿还借款。甲与乙达成协议抵押贷款和按揭贷款有什么区别，将房屋作价500万元，由乙取得房屋的所有权，乙将超过部分即扣除欠款后的200万元支付给甲。若500万元的价格远低于市场行情，损害甲的债权人丙的利益，丙可以起诉请求撤销甲与乙之间的折价协议。

（二） 公力救济

抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

诉讼方式

非诉方式

五、法律依据

《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产 优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第四百条

设立抵押权，当事人应当采用 书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量等情况；

（四）担保的范围。

第四百零二条

【不动产抵押权的设立】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的抵押贷款和按揭贷款有什么区别抵押贷款和按揭贷款有啥不同？买房时选哪个更划算，应当办理抵押登记。抵押权自 登记时设立。

第四百零三条

【动产抵押权的设立】以动产抵押的，抵押权自 抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

通过以上解读，可以看出民法典对抵押权的规定细致而全面，这些规定不仅为债权人提供了有效的担保手段，也为司法实践提供了明确的操作指南。这有利于增强人们法律意识，提高法治素养；有利于让法治理念深入人心，形成良好的法治社会氛围；有利于维护社会稳定，促进社会和谐有序发展。

火热报名中 |2025年商业银行不良资产处置诉讼业务管理及个贷不良资产清收处置技巧提升专题研修班

关于新规下的金融机构信贷业务贷后管理与风险控制实务解析专题研修-西安班

本文 线上配资平台 原创，转载保留链接！网址：http://wwww.zzockj.com/html/2476.html